快速了解是什么在推動(dòng)澳洲房市繁榮

騰訊財(cái)經(jīng)訊 據(jù)彭博社報(bào)道，澳大利亞大城市的房?jī)r(jià)接連上漲。在金融之都——悉尼，過(guò)去五年內(nèi)這個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了73%，成為繼香港之后全球第二大房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)城市。同一時(shí)期，墨爾本的房?jī)r(jià)上漲52%。在很多全球大城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮已經(jīng)讓有房成了很多普通收入者遙不可及的夢(mèng)。

在大型銀行的貸款總額中，住宅地產(chǎn)貸款所占的份額介于40%-60%之間，致使房?jī)r(jià)不僅僅是政治問(wèn)題，還事關(guān)金融穩(wěn)定。

1、錢從哪來(lái)？

即便經(jīng)歷了2008年的全球金融危機(jī)，澳大利亞這個(gè)“幸運(yùn)的國(guó)家”仍連續(xù)25年處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀態(tài)中，部分歸因于中國(guó)對(duì)該國(guó)豐富的礦石資源的需求。此外，澳大利亞的移民體系也吸引了很多擁有技能的工作年齡移民，他們把財(cái)富帶入澳大利亞。所有的這些都發(fā)生在利率暴跌至創(chuàng)紀(jì)錄低位，以及預(yù)計(jì)至少在2017年都會(huì)保持在低位的大環(huán)境下。

2.房?jī)r(jià)上漲都是因?yàn)橹袊?guó)投資者，對(duì)嗎？

他們的影響還是未知數(shù)。雖然沒有硬數(shù)據(jù)，但是澳大利亞財(cái)政部的結(jié)論是，“僅有一小部分”的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)歸因于外國(guó)需求。

3.那么，是什么在助燃澳大利亞房市的繁榮？

一方面，生活在每一個(gè)家庭內(nèi)的平均人口減少，對(duì)房屋的需求隨之增加。另一方面，房產(chǎn)已經(jīng)成為一種更易接近且更受歡迎的資產(chǎn)類別。新房產(chǎn)金融在投資者的投資組合中所占的比例僅低于50%，1991年為16%。受澳大利亞特有的“負(fù)扣稅”推動(dòng)，尋找回報(bào)率的“嬰兒潮一代”涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)買后再租出去。

4.什么是“負(fù)扣稅”

據(jù)了解，在澳大利亞，負(fù)扣稅通常是指借貸購(gòu)買用于出租的投資物業(yè)(如獨(dú)立屋或公寓房)，當(dāng)租金收入少于業(yè)主的支出(包括：貸款利息、物業(yè)折舊和其它支出)時(shí)，就構(gòu)成負(fù)扣稅。當(dāng)投資者選擇出售時(shí)，也會(huì)享受資本所得稅折扣稅率。此類稅收優(yōu)惠意味著房東通常能買得起用來(lái)出租的房子。

5.監(jiān)管機(jī)構(gòu)在做什么？

對(duì)準(zhǔn)信貸供應(yīng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)將面向年度貸款增長(zhǎng)限定在10%，威脅銀行稱，如果他們超出限制，就會(huì)承受更高的資本要求。另外，大型銀行都停止向依賴離岸收入的借貸人發(fā)放貸款。澳大利亞的一些州針對(duì)外國(guó)人的投資購(gòu)買征收附加稅。

6.房屋供應(yīng)有多緊張？

在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的建筑不足之后，開發(fā)商開始加大建筑力度。澳新銀行指出，2016年澳大利亞全國(guó)房屋供應(yīng)不足的規(guī)模為25萬(wàn)套。計(jì)劃內(nèi)的限制，高土地成本，再加上連接城郊與市中心的基礎(chǔ)設(shè)施工程不足，都意味著意大利的新房建造更傾向于公寓，而非傳統(tǒng)的獨(dú)立式家庭住宅。

7.房?jī)r(jià)仍在上漲嗎？

澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)雙速市場(chǎng)。悉尼和墨爾本是熱門房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是獨(dú)立房屋很受歡迎。但是，自大宗商品價(jià)格繁榮結(jié)束以來(lái)，澳大利亞采礦和資源部門的日子一直不怎么好過(guò)。在珀斯和昆士蘭，價(jià)格表現(xiàn)平平，或者處于下跌軌跡，同時(shí)抵押貸款拖欠上行。澳大利亞央行已經(jīng)反復(fù)警告稱，市場(chǎng)存在地區(qū)供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。

8.看起來(lái)不是泡沫嗎？

這個(gè)問(wèn)題的答案取決于你問(wèn)的是誰(shuí)。澳大利亞最大貸款商——澳大利亞聯(lián)邦銀行指出，典型的房地產(chǎn)泡沫跡象是“不明顯的”。但是，其他人，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lindsay David卻認(rèn)為，這是澳大利亞“有記錄以來(lái)最大的房地產(chǎn)泡沫”。(米娜)