快速了解是什么在推動澳洲房市繁榮

騰訊財經(jīng)訊 據(jù)彭博社報道，澳大利亞大城市的房價接連上漲。在金融之都——悉尼，過去五年內這個城市的房價已經(jīng)上漲了73%，成為繼香港之后全球第二大房價最難負擔城市。同一時期，墨爾本的房價上漲52%。在很多全球大城市，房地產(chǎn)市場的繁榮已經(jīng)讓有房成了很多普通收入者遙不可及的夢。

在大型銀行的貸款總額中，住宅地產(chǎn)貸款所占的份額介于40%-60%之間，致使房價不僅僅是政治問題，還事關金融穩(wěn)定。

1、錢從哪來？

即便經(jīng)歷了2008年的全球金融危機，澳大利亞這個“幸運的國家”仍連續(xù)25年處于經(jīng)濟增長狀態(tài)中，部分歸因于中國對該國豐富的礦石資源的需求。此外，澳大利亞的移民體系也吸引了很多擁有技能的工作年齡移民，他們把財富帶入澳大利亞。所有的這些都發(fā)生在利率暴跌至創(chuàng)紀錄低位，以及預計至少在2017年都會保持在低位的大環(huán)境下。

2.房價上漲都是因為中國投資者，對嗎？

他們的影響還是未知數(shù)。雖然沒有硬數(shù)據(jù)，但是澳大利亞財政部的結論是，“僅有一小部分”的房價增長歸因于外國需求。

3.那么，是什么在助燃澳大利亞房市的繁榮？

一方面，生活在每一個家庭內的平均人口減少，對房屋的需求隨之增加。另一方面，房產(chǎn)已經(jīng)成為一種更易接近且更受歡迎的資產(chǎn)類別。新房產(chǎn)金融在投資者的投資組合中所占的比例僅低于50%，1991年為16%。受澳大利亞特有的“負扣稅”推動，尋找回報率的“嬰兒潮一代”涌入房地產(chǎn)市場，購買后再租出去。

4.什么是“負扣稅”

據(jù)了解，在澳大利亞，負扣稅通常是指借貸購買用于出租的投資物業(yè)(如獨立屋或公寓房)，當租金收入少于業(yè)主的支出(包括：貸款利息、物業(yè)折舊和其它支出)時，就構成負扣稅。當投資者選擇出售時，也會享受資本所得稅折扣稅率。此類稅收優(yōu)惠意味著房東通常能買得起用來出租的房子。

5.監(jiān)管機構在做什么？

對準信貸供應。監(jiān)管機構將面向年度貸款增長限定在10%，威脅銀行稱，如果他們超出限制，就會承受更高的資本要求。另外，大型銀行都停止向依賴離岸收入的借貸人發(fā)放貸款。澳大利亞的一些州針對外國人的投資購買征收附加稅。

6.房屋供應有多緊張？

在經(jīng)歷了長達十年的建筑不足之后，開發(fā)商開始加大建筑力度。澳新銀行指出，2016年澳大利亞全國房屋供應不足的規(guī)模為25萬套。計劃內的限制，高土地成本，再加上連接城郊與市中心的基礎設施工程不足，都意味著意大利的新房建造更傾向于公寓，而非傳統(tǒng)的獨立式家庭住宅。

7.房價仍在上漲嗎？

澳大利亞的房地產(chǎn)市場是一個雙速市場。悉尼和墨爾本是熱門房地產(chǎn)市場，尤其是獨立房屋很受歡迎。但是，自大宗商品價格繁榮結束以來，澳大利亞采礦和資源部門的日子一直不怎么好過。在珀斯和昆士蘭，價格表現(xiàn)平平，或者處于下跌軌跡，同時抵押貸款拖欠上行。澳大利亞央行已經(jīng)反復警告稱，市場存在地區(qū)供過于求的風險。

8.看起來不是泡沫嗎？

這個問題的答案取決于你問的是誰。澳大利亞最大貸款商——澳大利亞聯(lián)邦銀行指出，典型的房地產(chǎn)泡沫跡象是“不明顯的”。但是，其他人，比如說經(jīng)濟學家Lindsay David卻認為，這是澳大利亞“有記錄以來最大的房地產(chǎn)泡沫”。(米娜)