社科院專家：熱點(diǎn)城市應(yīng)做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作

　　原標(biāo)題：房地產(chǎn)稅具有多重機(jī)制效應(yīng)

　　當(dāng)前樓市問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是投資需求過(guò)度。房地產(chǎn)稅不僅是抑制過(guò)度投資需求的重要手段，還具有“一箭多雕”的機(jī)制效應(yīng)。在當(dāng)前的最佳時(shí)間窗口和關(guān)鍵時(shí)刻，有關(guān)熱點(diǎn)城市應(yīng)做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的準(zhǔn)備工作。

　　□倪鵬飛

　　投資需求過(guò)度是造成當(dāng)前樓市問(wèn)題的重要原因

　　解決問(wèn)題必須抓住本質(zhì)。近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和后，令人困惑的是，需求仍然不合常理地強(qiáng)勁增長(zhǎng)，諸多調(diào)控措施對(duì)抑制樓市泡沫作用有限。究其原因，在于沒(méi)有抓住過(guò)度投資需求的本質(zhì)并加以有效的約束。

　　第一，規(guī)模巨大的城鄉(xiāng)居民住房投資需求。仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，在強(qiáng)勁需求的三大構(gòu)成中，需求側(cè)的消費(fèi)規(guī)模較大但相對(duì)穩(wěn)定，投機(jī)作用大但規(guī)模較小。改革開放創(chuàng)造了中國(guó)發(fā)展的奇跡，也使數(shù)億家庭擁有了數(shù)量不等的財(cái)富。上世紀(jì)90年代，這些財(cái)富表現(xiàn)為巨量的儲(chǔ)蓄，成為推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。進(jìn)入新世紀(jì)，巨量?jī)?chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為購(gòu)房投資需求并通過(guò)抵押貸款而數(shù)倍放大。2013年戶均住房超過(guò)一套后，需求中的投資比例更高了。

　　第二，投資需求過(guò)度制造了樓市的泡沫與分化。其實(shí)，房地產(chǎn)投資需求并不代表真實(shí)的消費(fèi)需求。過(guò)度投資形成虛假需求，導(dǎo)致供求緊張，制造房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫（價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)真正的價(jià)值）和數(shù)量泡沫（供給大大超過(guò)真實(shí)的需求）?；谟院惋L(fēng)險(xiǎn)性的權(quán)衡及預(yù)判，投資需求表現(xiàn)出跨越時(shí)空的聚集和變化，有可能引起供需在時(shí)間和空間上的錯(cuò)配，土地及住房供給的問(wèn)題隨之加劇，進(jìn)而吹大房地產(chǎn)泡沫。與此同時(shí)，樓市出現(xiàn)分化。目前人口流出、投資需求乏力的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)剩、價(jià)格下跌；而人口流入、投資需求強(qiáng)勁的一二線熱點(diǎn)城市，供給短缺，價(jià)格居高不下。

　　第三，過(guò)度的房地產(chǎn)投資需求影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。被房地產(chǎn)投資需求過(guò)度所牽引，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)一定程度的房地產(chǎn)化，影響了實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展紅利遭吞噬，競(jìng)爭(zhēng)力下降。

　　開征房地產(chǎn)稅可“一箭多雕”

　　第一，房地產(chǎn)稅是抑制過(guò)度投資需求的重要而有效的措施?；诒茈U(xiǎn)和增值考慮，部分居民適度購(gòu)房投資不僅沒(méi)有錯(cuò)誤，而且合理與必要。問(wèn)題是目前缺乏約束占用更多資源的手段和機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求過(guò)度。為此有必要開征房地產(chǎn)稅，且將稅率確定在使投資房地產(chǎn)與投資制造業(yè)邊際收益相等的均衡水平。因?yàn)椋m當(dāng)?shù)亩愂肇?fù)擔(dān)，可使投資者失去過(guò)度投資房地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力，進(jìn)而增加住房有效供給，降低住房租金。

　　第二，房地產(chǎn)稅是引導(dǎo)資源合理配置的杠桿機(jī)制。房地產(chǎn)稅會(huì)抑制過(guò)度投資，調(diào)整房地產(chǎn)需求側(cè)結(jié)構(gòu)，既可以促進(jìn)整體供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也可以推動(dòng)資金、人才等要素從房地產(chǎn)業(yè)配置到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去，最終促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，從而保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)繁榮。當(dāng)然，這也需要其他措施配套進(jìn)行。

　　第三，房地產(chǎn)稅是多項(xiàng)改革的中心節(jié)點(diǎn)和前提條件。研究發(fā)現(xiàn)：目前多項(xiàng)改革的前置條件均指向財(cái)稅制度和財(cái)稅體制改革，財(cái)稅改革的重要內(nèi)容和前置條件就是房地產(chǎn)稅的開征。首先，這是稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)容與途徑。改變房地產(chǎn)稅收中交易稅過(guò)重、持有稅過(guò)低的不合理結(jié)構(gòu)，需要開征房產(chǎn)持有稅；改變整體稅收中直接稅比重低、間接稅比重高的不合理結(jié)構(gòu)，需要開征房地產(chǎn)直接稅；改變 “營(yíng)改增”后地方缺乏主體稅種的稅收結(jié)構(gòu)，需要開征房地產(chǎn)地方稅。其次，這是改革財(cái)稅體制的條件和內(nèi)容。改革中央與地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)應(yīng)的體制，提高地方稅收占比，需要開征房地產(chǎn)地方稅；將地方土地財(cái)政改為稅收財(cái)政體制，需要房地產(chǎn)稅等稅收收入替代土地出讓金收入。再次，這是完善收入分配和公共財(cái)政等制度的條件。開征房地產(chǎn)稅并將稅收用于當(dāng)?shù)毓卜?wù)和中低收入住房保障，實(shí)現(xiàn)收入二次分配，可以增加社會(huì)公共福利，有利于促進(jìn)社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)包容性發(fā)展。

　　有關(guān)熱點(diǎn)城市應(yīng)做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作

　　十八屆三中全會(huì)為開征房地產(chǎn)稅指明了方向。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要建立包括稅收手段在內(nèi)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。國(guó)務(wù)院《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)地方在房地產(chǎn)稅方面積極探索。《意見》不但對(duì)開征房地產(chǎn)稅提出了要求，而且創(chuàng)造了條件。

　　有關(guān)熱點(diǎn)城市開征房地產(chǎn)稅機(jī)不可失。就全國(guó)而言，若在真實(shí)的消費(fèi)需求基本釋放后征收房地產(chǎn)稅，或因缺乏足夠的真實(shí)需求接盤消失的虛假需求，導(dǎo)致樓市陷入長(zhǎng)期低迷，進(jìn)而拖累宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。若在真實(shí)的消費(fèi)需求完全釋放前征收房地產(chǎn)稅，未來(lái)真實(shí)需求可以接盤被擠出的虛假需求，就有條件逐步吸收價(jià)格和數(shù)量泡沫。事實(shí)上，目前正處于這樣的有利時(shí)期。就具體城市而言，當(dāng)供給不足、價(jià)格上漲時(shí)，開征房地產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。當(dāng)供給過(guò)剩、價(jià)格下跌時(shí)，開征房地產(chǎn)稅將給調(diào)整中的樓市雪上加霜。部分熱點(diǎn)城市目前處在供給不足和房?jī)r(jià)上漲的區(qū)間。不僅如此，盡管調(diào)控政策的效果已經(jīng)初顯，但2017年熱點(diǎn)城市樓市仍面臨一些不確定性。在土地及住房供給相對(duì)緊張的背景下，趨向熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求仍蠢蠢欲動(dòng)，出臺(tái)抑制炒房的機(jī)制性制度措施十分迫切。

　　房地產(chǎn)稅應(yīng)聚焦過(guò)度投資需求，做到有的放矢。當(dāng)前形勢(shì)下，開征房地產(chǎn)稅應(yīng)將目標(biāo)聚焦在過(guò)度的投資需求上，而將正常的消費(fèi)需求排除在應(yīng)稅之外。為此，一要將稅收起征點(diǎn)定得高一些，二是確定有力度的累進(jìn)性稅率。待未來(lái)?xiàng)l件成熟，再逐步調(diào)整和完善房地產(chǎn)稅的稅率、起征點(diǎn)和開征范圍等，使之成為地方稅的主體稅種。

　　有關(guān)熱點(diǎn)城市應(yīng)做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的準(zhǔn)備工作。有鑒于當(dāng)前有利時(shí)機(jī)和緊迫形勢(shì)，建議將房地產(chǎn)稅作為應(yīng)對(duì)樓市反彈預(yù)案的重要之箭。建議有關(guān)部門和熱點(diǎn)城市，建立相關(guān)工作機(jī)制，制定房地產(chǎn)稅正式開征和試點(diǎn)開征的備選方案，完成房地產(chǎn)稅開征前的準(zhǔn)備工作。與此同時(shí)，還應(yīng)做好房地產(chǎn)稅征收后市場(chǎng)可能發(fā)生不確定性變化的應(yīng)對(duì)預(yù)案，確保房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的平穩(wěn)推進(jìn)。

　　（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心）THE_END

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