碧桂園3000億后的暗礁：現(xiàn)金流承壓負(fù)債上升

碧桂園3000億后的暗礁

從500億元到3000億元級(jí)房企，碧桂園這匹黑馬僅用幾年時(shí)間。如今，去年首次邁過3000億元門檻、一躍進(jìn)入行業(yè)三甲的碧桂園，無論是年初銷售勢(shì)頭還是土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，已然顯露出問鼎“一哥”的野心。然而，伴隨銷售的高歌猛進(jìn)和拿地拿到手軟，公司核心利潤(rùn)率低迷、現(xiàn)金流承壓以及負(fù)債率上升等一處處暗礁也在時(shí)刻逼近碧桂園。

驚叫的目標(biāo)

近期，碧桂園迅速增長(zhǎng)的體量成為行業(yè)內(nèi)熱門話題之一。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2017年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 100》排行榜披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-2月，在TOP 10房企榜單上，碧桂園以872億元的銷售額領(lǐng)先排在第二位的萬科13億元。

碧桂園從2015年的1401億元到2016年的3088.4億元，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)120%的增長(zhǎng)。2017年碧桂園設(shè)定了一個(gè)可能讓外界尖叫的銷售目標(biāo)，具體數(shù)額還未公布，但是據(jù)說碧桂園的內(nèi)部指標(biāo)很可能是“翻番” 。

碧桂園方面在回復(fù)北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，本月下旬公司將發(fā)布年報(bào)，目前處于緘默期，按照規(guī)定，很多信息尚不方便透露。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，碧桂園之所以在2016年如此積極擴(kuò)張，一是銷售高增長(zhǎng)背后亟須補(bǔ)倉(cāng)，二是擅長(zhǎng)操作郊區(qū)大盤的碧桂園在三四線的投資布局模式效果比較顯著。

來自中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，在國(guó)內(nèi)典型40家上市企業(yè)中，碧桂園拿地規(guī)劃建筑面積達(dá)到3238.12萬平方米，排在首位。而碧桂園管理層也表示，2016年碧桂園3088億元銷售金額的含金量很高，無一項(xiàng)目虧損。

同時(shí)，為了管理未來更大的“帝國(guó)”，2016年碧桂園營(yíng)銷首次推行了大區(qū)制，完成7個(gè)大區(qū)建設(shè)，原35個(gè)營(yíng)銷區(qū)域分拆裂變，新增為56個(gè)。碧桂園總部負(fù)責(zé)做服務(wù)支撐和管控，大區(qū)精準(zhǔn)幫扶區(qū)域平臺(tái)建設(shè)，合伙人機(jī)制帶來動(dòng)力也持續(xù)發(fā)酵。包括碧桂園公司推行的SSGF體系也力求盡可能縮短項(xiàng)目的工期，從而加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。

拿地相對(duì)論

如果說“一天拿一塊地”是碧桂園去年的拿地節(jié)奏，那么今年拿地節(jié)奏則必定是有過之而無不及。近日，碧桂園接連在中山、滁州、柳州等地取得土地。而年初至今，碧桂園在全國(guó)拿地已超40宗，耗資達(dá)到230億元，在房企拿地榜單上名列前茅。

善于郊區(qū)作戰(zhàn)的碧桂園多年來一直瞄準(zhǔn)三四線城市，也由此曾避開了激烈的土地競(jìng)爭(zhēng)。但三四線城市升值乏力也是不爭(zhēng)的事實(shí)，近年來，碧桂園調(diào)整策略，從2016年銷售和拿地情況來看，碧桂園從“以三四線城市為主，同時(shí)投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位，調(diào)整為“以二線城市中心、一線城市周邊”為主。

在北京周邊，先后布局燕郊、薊州、霸州、武清、大廠等區(qū)域，環(huán)京項(xiàng)目近20個(gè)。在上海周邊，碧桂園也采取“農(nóng)村包圍城市”的路線，先后進(jìn)入蘇州、太倉(cāng)、啟東、昆山等地。

碧桂園在取得公司規(guī)?？焖贁U(kuò)展的同時(shí)，問題卻依舊存在。從近日碧桂園新增土地來看，除了上海、深圳外，碧桂園拿地相當(dāng)一部分仍來自二三四線城市。其中，不乏江門、柳州、中山、滁州等三四線城市。

業(yè)內(nèi)人士分析，“農(nóng)村包圍城市”的策略有利于速度，但三四線城市產(chǎn)品溢價(jià)空間有限，碧桂園利潤(rùn)率較低與此關(guān)系緊密。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，碧桂園2016-2018年的核心盈利率仍較低，為7.5%-8%，2016財(cái)年的核心利潤(rùn)將同比下降4%。

從開發(fā)商拿地規(guī)模排名來看，2015年前四名分別為碧桂園、萬科、保利以及萬達(dá)，這四個(gè)房企總拿地規(guī)模占前100名房企拿地規(guī)模的33.56%，而碧桂園一家的拿地規(guī)模就占14.49%。去年底，碧桂園的土地成本預(yù)期已超過1000億元，使得公司的現(xiàn)金流繼續(xù)承壓。

而且，隨著調(diào)控深化，今年一二線城市樓市升溫將受到抑制，而三四線城市的高庫存依舊承壓，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，一些三四線城市，甚至是二線城市都曾將眾多龍頭房企深度套牢，這些城市將是碧桂園未來的“糧倉(cāng)”還是“陷阱”都似乎充滿變數(shù)。

海外戰(zhàn)略幾成勝算

此外，被碧桂園看做公司新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的海外項(xiàng)目，在取得突破的同時(shí)也暗含危機(jī)。

碧桂園方面披露的信息顯示，馬來西亞的森林城市在2016年實(shí)現(xiàn)了180億元的銷售金額，凈利潤(rùn)率高達(dá)20%。但隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，眾多負(fù)面新聞也不斷被披露，后續(xù)銷售節(jié)奏能否保持有待觀察，但項(xiàng)目投資成本巨大、天價(jià)營(yíng)銷推廣費(fèi)用都為外界所詬病。其中，華僑生聯(lián)考、海外資產(chǎn)配置、海外教育等概念炒作也讓外界評(píng)價(jià)不高。

同時(shí)，填海、淡水設(shè)施引進(jìn)、網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施建設(shè)、跨海大橋工程等龐雜系統(tǒng)性建設(shè)和20年的超長(zhǎng)開發(fā)周期都讓項(xiàng)目存在諸多變數(shù)，馬來西亞政策的不穩(wěn)定因素以及與周邊其他房企海外項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，也讓這個(gè)超級(jí)大盤存在諸多挑戰(zhàn)。

目前，碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞、印尼落地7個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)公司還將繼續(xù)拓展印度、英國(guó)、泰國(guó)、緬甸、老撾、俄羅斯、越南等市場(chǎng)。但海外項(xiàng)目究竟能給碧桂園帶來多少效益，短期來看仍然很有限。倘若海外戰(zhàn)略過于冒進(jìn)，可能會(huì)拖累公司的整體局面。

北京商報(bào)記者 董家聲