規(guī)避價(jià)格紅線 京最貴“爛尾樓”要自持

華夏時(shí)報(bào)（公眾號(hào)：chinatimes）記者 王冰凝 北京報(bào)道

在北京樓市調(diào)控的紅線壓力下，即將入市的北京最貴“爛尾樓”可謂非常尷尬。

“目前只租不售，9元/平米/天，毛坯交房，交房現(xiàn)狀：層高3.5米-3.9米，最小面積275平米，最大可租面積20000平米，北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)在都是公司自持了?！北本┘颜讟I(yè)廣場(chǎng)負(fù)責(zé)招商的一位人士告訴記者。

日前，有消息稱北京相關(guān)部門對(duì)期房改現(xiàn)房做出限價(jià)要求，每平米售價(jià)不得超過8萬元。

對(duì)于北京樓市限價(jià)8萬的調(diào)控政策，北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)這個(gè)總耗資100億左右的高端項(xiàng)目，將會(huì)受到怎樣的影響？“沒有大的影響，佳兆業(yè)廣場(chǎng)早就備案過，單價(jià)16萬元-18萬元/平米，之前備案過的項(xiàng)目不受政策影響?！奔颜讟I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)（公眾號(hào)：chinatimes）》記者。

佳兆業(yè)廣場(chǎng)只租不售

在北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)，記者看到豪華的大堂裝飾一新，高端大氣，但是目前交房卻是毛坯。

據(jù)記者了解，即使目前的狀態(tài)，佳兆業(yè)廣場(chǎng)收購價(jià)加上改建，總投資也已經(jīng)超過100億。

北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)，原本是十年間經(jīng)歷了三次更名、五次易主的爛尾樓“長安8號(hào)”，被業(yè)界稱為北京最貴爛尾樓項(xiàng)目。2013年，佳兆業(yè)股東繞過上市公司佳兆業(yè)，從世紀(jì)王府和金利豐集團(tuán)手中收購100%股權(quán)，耗資60億元拿下這個(gè)停滯兩年的爛尾項(xiàng)目，并由佳兆業(yè)以“代建代管”的形式介入開發(fā)。

據(jù)悉，后期在北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)的內(nèi)部改造和建設(shè)中，已經(jīng)耗資達(dá)幾十億元，如果算上當(dāng)初的收購資金，佳兆業(yè)已經(jīng)在這個(gè)項(xiàng)目上投入超過100億元。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的查詢信息顯示，目前這一項(xiàng)目在住建委備案的案名為“擎峰閣”，預(yù)售證發(fā)布日期是2008年，土地用途為公寓、商業(yè)、酒店。另外，該項(xiàng)目預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售，進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約。

一位熟悉佳兆業(yè)的金融業(yè)人士告訴記者，佳兆業(yè)廣場(chǎng)如果售價(jià)低于160億元，肯定就是賠錢的。

“目前剛剛開始招商出租，因?yàn)轭A(yù)售證要到3月25日左右才能拿到，所以目前并沒有開售?！奔颜讟I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前剛剛開始招商已經(jīng)引來很多高端人士詢價(jià)，該項(xiàng)目地段這么好，在北京屬于稀缺資源，佳兆業(yè)并不打算出售，應(yīng)該會(huì)自持。

不過從目前佳兆業(yè)的租金報(bào)價(jià)來看，相比較于周邊市場(chǎng)偏低，目前周邊一些寫字樓的租金如華貿(mào)中心和萬達(dá)廣場(chǎng)基本上全在15元/平米/天左右。

有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，佳兆業(yè)廣場(chǎng)最初的目標(biāo)是以酒店、公寓和高端住宅為主，但目前這個(gè)項(xiàng)目改成以寫字樓辦公產(chǎn)品為主，畢竟是經(jīng)過改造，可能距離甲級(jí)寫字樓的水準(zhǔn)還是有差距。

豪宅如何避價(jià)格紅線

事實(shí)上，由于受到價(jià)格紅線的影響，北京市很多豪宅項(xiàng)目也在尋找辦法來規(guī)避影響。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周單價(jià)在6萬元/平米以上豪宅市場(chǎng)僅成交126套，成交均價(jià)8萬元/平米，成交金額16.41億元。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年至今的40多天時(shí)間里，北京共11個(gè)項(xiàng)目取得2308套商品住宅的預(yù)售許可，但僅有泰禾麗春湖院子、長安源和綠地海珀云翡3個(gè)項(xiàng)目觸及8萬元關(guān)口，這3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)獲批了不過26套8萬+商品住宅，而所有取證項(xiàng)目的備案均價(jià)僅為47735元/平米。從成交量以及成交價(jià)格來看，在趨緊的樓市調(diào)控政策下，北京豪宅市場(chǎng)正在跌入低谷。

而一些豪宅項(xiàng)目不得不低價(jià)入市，比如此前大興綠地海珀云翡以及通州萬科城市之光·翡翠四季以均價(jià)7.8萬元入市后，日前有消息傳稱北京龍湖操盤景粼原著項(xiàng)目140平米戶型即將在近期入市，其項(xiàng)目單價(jià)將緊貼8萬紅線。

業(yè)內(nèi)專家稱，目前高端樓市市場(chǎng)，開發(fā)商為了保證資金周轉(zhuǎn)，要么貼著價(jià)格紅線入市，放棄部分溢價(jià)空間；要么選擇主推公司旗下產(chǎn)品線中其他類型樓盤，如商住寫字樓等，以保證在北京市場(chǎng)整體業(yè)績穩(wěn)定；要么干脆死扛到底，靜觀政策風(fēng)向，甚至干脆變成現(xiàn)房銷售。

而對(duì)于佳兆業(yè)來說，目前的資金周轉(zhuǎn)也是相當(dāng)棘手。

自2015年3月31日以來，佳兆業(yè)已經(jīng)在港交所持續(xù)停牌近兩年。這家曾深陷債務(wù)風(fēng)波，又讓孫宏斌吐槽“年報(bào)永遠(yuǎn)出不來”的地產(chǎn)公司，在控股股東郭英成家族高溢價(jià)轉(zhuǎn)讓4%股份后，佳兆業(yè)終于在近三年后恢復(fù)公眾持股量。但是，佳兆業(yè)若想盡快復(fù)牌，落實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)告是當(dāng)務(wù)之急：時(shí)間跨度越大，涉及的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)越來越龐大；不排除交易所出臺(tái)新規(guī)帶來新的合規(guī)問題。

據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告顯示，截至2016年底，佳兆業(yè)總合約銷售約人民幣298.43億元，總合約建筑面積約為226.94萬平米，平均售價(jià)約為1.32萬元/平米。公告還披露，佳兆業(yè)的境內(nèi)債務(wù)約人民幣465億元已重組。

而耗資上百億的北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)對(duì)于該公司而言無疑是一筆天價(jià)投資，也是未來幾年決定公司命運(yùn)的關(guān)鍵。

“之前的北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)的備案均價(jià)為16萬元-18萬元/平米，所以受調(diào)控政策影響很小?！彪m然已經(jīng)表明佳兆業(yè)計(jì)劃自持北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)，但對(duì)于如果入市銷售，佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人仍然表示很樂觀。