新華社點贊重慶穩(wěn)定房地產(chǎn)市場：堅守民生屬性

新華社重慶3月28日電 題：堅守民生屬性 強化“三端管理”——重慶穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的背后

新華社記者栗建昌 徐旭忠 陶冶

經(jīng)濟增速連續(xù)10個季度領(lǐng)跑全國、處于絲綢之路經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶聯(lián)結(jié)點的重慶市，房地產(chǎn)市場卻一直保持基本穩(wěn)定，近三年每年主城區(qū)成交量穩(wěn)定在2000萬平方米左右，房價波動幅度在10%以內(nèi)。重慶樓市是怎么“穩(wěn)得住”的？堅守民生屬性，長短結(jié)合調(diào)控市場，推進供給側(cè)“三端管理”……是重慶穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的機制化探索。

三端管理”滿足多層次需求

不久前，174位租房者高興地拿到鑰匙，準備入住他們位于重慶主城區(qū)龍湖“冠寓”長租公寓里的“新家”。相較傳統(tǒng)“獨門獨戶”的租房體驗，長租公寓有著超大的閱覽室、廚房、洗衣房、24小時健身房等公共空間，可充分滿足青年租賃人群的居住以及社交需求。一開業(yè)，就有超過90%的出租率。市場化長租公寓的出現(xiàn)，是重慶住房供給體系里的新成員。

集大城市、大農(nóng)村、大山區(qū)、大庫區(qū)于一體的重慶，城鄉(xiāng)和區(qū)域差距大。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速推進，城鎮(zhèn)住房需求一直較為旺盛。而與此同時，隨著國家“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略的推進，作為重要節(jié)點城市的重慶的戰(zhàn)略地位凸顯，房地產(chǎn)市場無疑成為資本流入的“洼地”，甚至成為“熱錢”炒作的對象。

對此，重慶逐步構(gòu)建起了以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，即“高端有約束，中端有市場、低端有保障”?！案叨擞屑s束”即重慶市針對高端住房用房產(chǎn)稅進行調(diào)控。

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授馬智利表示，無論房價怎么調(diào)控，總有20%－30%的低收入群體無力購房，這部分人群主要靠政府提供的公共租賃住房、廉租住房等保障性住房解決；其余的人群則主要進入市場購房，而對于購買高檔商品住房的要征收一定比例的房產(chǎn)稅。住房供應(yīng)的“雙軌制”以及對住房供給的“三端管理”，使得重慶的房地產(chǎn)市場成交量基本保持平穩(wěn)，而同時又能保障低收入群體的住房需求。

“三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)”穩(wěn)定市場預(yù)期

在重慶房地產(chǎn)市場沒有“大起大落”背后，是政府“有形的手”，始終抓住土地供給、建設(shè)規(guī)模、金融杠桿三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，打好調(diào)控政策“組合拳”。

為適應(yīng)市場需求，重慶國有土地儲備機構(gòu)遵循“超前儲備、一步到位、細水長流”的原則，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)儲備了充足的發(fā)展用地，較好滿足了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)需要，有效破解了土地供應(yīng)短缺導(dǎo)致房價大幅上漲的“魔咒”。自2002年實施土地儲備以來，重慶共儲備了約40萬畝土地，10余年間已通過“招拍掛”出讓了20余萬畝，做到了“手有余糧心不慌”。

與此同時，重慶從城市發(fā)展規(guī)劃入手，按平均每1萬人1平方公里控制城市開發(fā)規(guī)模，按人均30－40平方米控制住房開發(fā)總量，并按房地產(chǎn)投資占年度固定資產(chǎn)投資25%左右的比例進行流量調(diào)控，從而確保房地產(chǎn)供需基本平衡。

金融調(diào)控的核心環(huán)節(jié)就是按揭比例。針對不同住房需求，重慶實行差別化住房按揭貸款政策。首次購房首付20%、二套房首付30%、三套及以上(貸款未結(jié)清)全首付，引導(dǎo)銀行資金合理配置。據(jù)重慶市銀監(jiān)局統(tǒng)計，截至2016年底，重慶全市房地產(chǎn)不良貸款率僅為0.6%，低于同期各項貸款不良率約0.5個百分點。

精準調(diào)控有效遏制“炒房客”投機

去年四季度以來，受外省市購房人群“涌入”的影響，多年比較平穩(wěn)的重慶主城房地產(chǎn)市場一度十分活躍，房屋成交量、成交價格雙雙出現(xiàn)上升態(tài)勢。針對市場突然出現(xiàn)的異動，從2017年1月上旬開始，重慶市國土房管部門連續(xù)出臺多項“精細化”的調(diào)控措施，特別是發(fā)揮重慶房產(chǎn)稅的功能，有效地遏制了“炒房客”的投機行為。

近年來，重慶在全國率先開展個人住房房產(chǎn)稅征收試點，其中為限制外地人群入渝炒房，規(guī)定在本地無戶籍、無工作和無單位的“三無”外來人員在重慶購房，從第二套開始征收房產(chǎn)稅。而在發(fā)現(xiàn)“炒房客”大量入渝苗頭后，重慶市及時出臺調(diào)控措施，調(diào)整房產(chǎn)稅對外來人員購房征稅的政策，將“‘三無人員’個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”調(diào)整為“從首套開始征稅”，迅速構(gòu)筑起一道針對外地炒作資金的“防火墻”。

重慶市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至2月上旬，重慶主城區(qū)商品住房建面均價7640元／平方米，較去年12月均價僅微漲0.8%；外來人員在主城區(qū)購房占比由去年底今年初一度達到最高的44%回落到2月份的23%，而且有近57%的外來人員認購的房屋已辦理或正在辦理退房手續(xù)，外來人群炒房勢頭迅速得到遏制。

融創(chuàng)中國西南區(qū)總裁商羽表示，重慶市一系列精準調(diào)控政策，體現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場風險的高度警覺，及時平抑了市場的異動。

此外，以“首付貸”“場外配資”為代表的金融杠桿手段去年也在部分熱點城市“興風作浪”，引起房地產(chǎn)市場巨大波動。去年年初，重慶在市場監(jiān)測中發(fā)現(xiàn)“首付貸”苗頭后，立即開展了專項清理排查，也將風險化解在萌芽階段。