北京實施認(rèn)房又認(rèn)貸 二套房首付需60%

今日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。（北青報記者 朱開云）

以下為北京市住建委網(wǎng)站全文：

去年9月30日，我市在全國率先出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，及時有效地抑制了投機投資需求，穩(wěn)定了市場預(yù)期，商品住房成交量持續(xù)下降，成交均價趨穩(wěn)、略降，二手住房價格漲幅明顯回落但近期有所反彈。市委、市政府高度重視，堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，決定采取果斷措施，確保北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。主要工作及措施如下：

一、切實增加商品住房有效供應(yīng)

（一）加快、加大商品住房土地供應(yīng)。三季度末完成全年土地供應(yīng)計劃，是去年全年實際供應(yīng)量的2.5倍。同時，加大土地儲備力度，適當(dāng)增加計劃外年度土地供應(yīng)量。

近期北京市公布了今年的土地供應(yīng)計劃，一些媒體和中介對供應(yīng)計劃有曲解和誤讀，稱今年260公頃的商品住宅計劃供應(yīng)量比去年減少七成。這種拿今年的計劃供應(yīng)量和去年的計劃相比是很不科學(xué)的，今年商品住房用地實際供應(yīng)量將大大超過去年的實際供應(yīng)量。

為進(jìn)一步滿足我市居民基本住房需求、改善居住條件，今年以來市規(guī)劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，保障土地有效供給。目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計劃的42%，與去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。近期，將推出商品住宅用地52公頃，其中自住型商品房用地44公頃，一季度可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計劃的60%，屆時一季度商品住宅用地供應(yīng)量將是去年全年實際供應(yīng)量的1.5倍；三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計劃260公頃，是去年全年實際供應(yīng)量的2.5倍。后續(xù)將加大土地儲備開發(fā)力度，條件成熟地塊將適時推向市場。加大住宅用地有效供給，對緩解供需矛盾、引導(dǎo)市場預(yù)期將發(fā)揮明顯作用。

（二）加強調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

商品住宅的庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源，而且這些房源是距離實現(xiàn)市場供應(yīng)最近的，對于市場預(yù)期的影響也最大。這兩個階段的房源，初步統(tǒng)計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促加快這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。

二、完善商品住房銷售和差別化信貸政策

市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。

去年930新政以來，北京市無論新建商品住房，還是二手住房的成交量，都持續(xù)下降，新建商品住房價格也趨穩(wěn)、略降，二手房價格環(huán)比漲幅也明顯回落但仍處于上漲通道，特別是近一個月來，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情又現(xiàn)高漲跡象。

從其他一些重點城市來看，去年底實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調(diào)控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策，不但也實施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應(yīng)，即進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時降低住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

此外，還明確規(guī)定企業(yè)購買的住房需滿3年以上才能交易，交易對象為個人的必須執(zhí)行限購政策。這一措施旨在打擊企圖以企業(yè)名義購房鉆限購政策空子、投機炒房等。

本次新政以后，北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴(yán)格。

三、確保新建商品住房成交均價環(huán)比不增長

（一）在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)，嚴(yán)控商品住房申報價格。

對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。

（二）大力整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售以及中介機構(gòu)哄抬房價、發(fā)布不實房源信息等違法違規(guī)行為，并給予公開曝光。

去年930以后，市住建委牽頭建立了包括10個成員單位的加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會，強化市區(qū)、部門聯(lián)動，加大執(zhí)法查處力度。出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強存量房交易資金監(jiān)管的通知》，在全市全面實施存量房資金監(jiān)管，保障交易安全。轉(zhuǎn)發(fā)了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，大力整頓規(guī)范中介行業(yè)。

去年四季度，對全市199個在售項目和7171家中介機構(gòu)門店進(jìn)行拉網(wǎng)式全覆蓋執(zhí)法檢查；停止了17家違規(guī)企業(yè)網(wǎng)簽資格，對3家嚴(yán)重違法開發(fā)企業(yè)降低資質(zhì)等級，立案處罰58起；開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)核查，注銷了250家企業(yè)的資質(zhì)。

今年前2個月，市區(qū)兩級共檢查房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)266項（次），行政處罰10起，限制網(wǎng)簽50家。檢查中發(fā)現(xiàn)，仍有小部分開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及中介人員違反政策法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，違背職業(yè)道德，制造恐慌氣氛，哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格等，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。配合此次新政的實施，近期市住建委將會同房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會各成員單位，加大聯(lián)合執(zhí)法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為，并公開曝光。對違規(guī)主體，將實施聯(lián)合懲戒，確保調(diào)控政策措施落到實處

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房地產(chǎn)調(diào)控史鑒：調(diào)控政策或?qū)⒚芗蹬R

對照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點。由于市場基本面的變化，將可能導(dǎo)致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國字號”調(diào)控措施將可能被徹底取代。

3月15日，南京、青島同時出臺政策，對原有的房地產(chǎn)調(diào)控強化。其中，南京將“限購令”的范圍擴大，青島則首次推出限購措施。這兩地均屬樓市熱點區(qū)域，由此將近期的調(diào)控風(fēng)波推向高潮而受到關(guān)注。

梳理我國的樓市調(diào)控史發(fā)現(xiàn)，自2004年土地出讓市場化改革以來，我國共經(jīng)歷了4輪房地產(chǎn)調(diào)控，分別始于2006年、2010年、2013年和2016年，大致對應(yīng)房地產(chǎn)市場每3年左右出現(xiàn)的“小周期”特征。

這種特征構(gòu)成了我國樓市的基本運行模式，也決定了樓市調(diào)控的時點、時長與強度。對照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點。同樣地，由于市場基本面的變化，將可能導(dǎo)致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國字號”調(diào)控措施將可能被徹底取代。

房地產(chǎn)市場的“小周期”

我國于1998年啟動房地產(chǎn)市場化改革，但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市真正進(jìn)入市場化運行，還是從2004年正式確立土地市場化出讓制度開始的。

2004年的“831大限”之后，高價地頻繁誕生，加之龐大的購房需求開始釋放，房屋交易量價齊升。根據(jù)國家統(tǒng)計局和發(fā)改委的數(shù)據(jù)，2005年全國商品房價上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全國商品房均價年均增長5.9%。

盡管當(dāng)年就有調(diào)控政策出臺，但真正有標(biāo)志性意義的調(diào)控政策出自2006年。當(dāng)年5月出臺的“國六條”，以及更為細(xì)化的9部委“十五條”，都對市場心態(tài)產(chǎn)生較大影響。其中提出的“70/90”政策，此后曾延續(xù)多年。

從2006年5月開始，國稅總局、住建部、國土部、央行等部門又先后出臺政策，對經(jīng)濟和樓市進(jìn)行降溫。直到2007年8月，央行經(jīng)過當(dāng)年的第5次加息后，本輪調(diào)控才算告一段落（此后還有零星的“修補性”政策推出，直至2008年8月）。若從“國六條”出臺算起，此輪共延續(xù)15個月。

在此期間，房地產(chǎn)市場在2007年達(dá)到高點，但此后掉頭向下，2008年出現(xiàn)的量價齊跌，被稱為市場化改革以來的首個樓市“拐點”。

這被看作我國房地產(chǎn)市場的首個完整“小周期”。樓市“先揚后抑”，調(diào)控政策在市場的上升期出臺，持續(xù)時間超過一年。但在2008年9月之后，市場下行，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向“救市”。

此后的房地產(chǎn)市場，又出現(xiàn)兩輪完整的小周期，分別是2009年至2012年、2013年至2015年。其間同樣出現(xiàn)了較大規(guī)模的樓市調(diào)控，起始點分別為2010年4月的“國十條”、2013年2月的“新國五條”。

2015年末的市場回暖，被認(rèn)為是新一輪小周期的開始。在這輪周期中，市場調(diào)控真正始于2016年9月末10月初，16個主要城市密集出臺一攬子調(diào)控政策。隨后的修補性政策陸續(xù)出臺至今。2017年以來，市場交易量下滑、熱點城市房價一度下降，這輪周期被認(rèn)為進(jìn)入下行階段。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌對這種“周期論”頗為贊同，他表示，我國房地產(chǎn)市場的短周期通常持續(xù)3年左右?；跇鞘匈I漲不買跌的基本模式，短周期的運行邏輯為：在房價上升過程中，買房者越來越多，直至購買力透支，市場觸及天花板。隨后，交易量和房價出現(xiàn)下滑，買房者減少，購買力重新積蓄，為下一個周期做準(zhǔn)備。

他認(rèn)為，這種短周期的變化，其實是一種自發(fā)調(diào)整的現(xiàn)象。樓市調(diào)控會對其進(jìn)行一定的干擾，但不會改變其運行邏輯。

“國字頭”調(diào)控政策或終結(jié)

同以往的地產(chǎn)周期類似，本輪市場的降溫過程并非一帆風(fēng)順。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，從房價炒作的因素看，熱點城市的周邊區(qū)域、核心三四線城市因承接外溢需求，樓市有升溫之勢；且隨著傳統(tǒng)旺季的到來，部分一二線城市樓市搶房的現(xiàn)象重出江湖。

南京、青島的樓市調(diào)控政策，正是在這種背景下出臺。自2月28日以來，共有11個城市出臺調(diào)控新政，包括福建連江、江西贛州、河北涿州、河北保定、河北張家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四線城市。這也引發(fā)全國性調(diào)控政策或?qū)⒊雠_的猜想。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2014年之后，樓市進(jìn)入整體供大于求狀態(tài)。本輪市場升溫也并非全國性的，而是由部分熱點城市帶動，呈層級式傳播。這也使本輪調(diào)控政策出現(xiàn)一個明顯的特征，即真正做到“因地制宜”。

從2005年以來，我國曾出臺大量的“國字頭”調(diào)控政策，較為著名的有“國八條”（2005年5月）、“國六條”（2006年5月）、“國十條”（2010年4月）、“國五條”（2010年9月）、“新國八條”（2011年1月）、“新國五條”（2013年2月），以及2015年的“330新政”和“930新政”，等等。但自“930新政”之后，這類政策便絕跡于市場，被“京八條”、“滬九條”、“蘇十五條”、“津十六條”等地方性調(diào)控措施所取代。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若市場全面升溫，不排除全國性調(diào)控政策會出臺。但由于不同城市之間的房地產(chǎn)市場形態(tài)差異越來越大，“因城施策”仍是當(dāng)前最好的選擇。

即使不考慮市場升溫的因素，按照歷史經(jīng)驗分析，南京、青島出臺政策，也不是本輪調(diào)控的終點。

據(jù)悉，以往的調(diào)控周期，往往會持續(xù)一年左右的時間。如在上文提到的前兩個小周期中，樓市調(diào)控分別歷時15個月和10個月。

就調(diào)控效果而言，同樣存在一定的滯后期。上海易居研究院副院長楊紅旭表示，由于2008年底和2009年貨幣政策放松和四萬億刺激力度超大，就2010年的那輪調(diào)控而言，政策持續(xù)15個月左右，房價才開始止?jié)q。

他表示，大部分城市應(yīng)從去年9月底才開始調(diào)控，到目前為止只持續(xù)了半年，且多數(shù)熱點城市累加的調(diào)控力度不夠。楊紅旭認(rèn)為，要想切實抑制住熱點城市房價上漲，至少還需密集的出臺一次，甚至兩次調(diào)控。從政策顯效的時長來看，2017年下半年，才會真正出現(xiàn)一二線、環(huán)都市圈大面積的降溫。