樓市新一輪收緊調(diào)控來襲 認(rèn)房又認(rèn)貸模式或被推行

中新網(wǎng)北京3月18日電 （記者 程春雨 種卿）新一輪的樓市收緊調(diào)控在17日掀起一波浪潮。北京、石家莊、鄭州、廣州在17日先后發(fā)布了對(duì)本地樓市的收緊政策。至此，截止截稿時(shí)，近半個(gè)月已22個(gè)市、縣、區(qū)出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控加碼政策。分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)有更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)加碼調(diào)控，“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式或被一些熱點(diǎn)城市推行。

北京樓市調(diào)控升級(jí)在哪些地方？

3月17日下午，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控的新政策《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。這距離上次2016年“9.30”調(diào)控政策發(fā)布尚不足半年。

中新網(wǎng)對(duì)前后兩次政策進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，“首套房首付不低于35%；首套非普通自住房的首付款比例不低于40%”的規(guī)定并未有變化。二套房的政策則進(jìn)行了升級(jí)。二套房認(rèn)定采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方式，同時(shí)提高二套房首付比例。

新政明確，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%（此前為50%），購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%（此前為70%）。

同時(shí)，暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）；企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照北京市限購(gòu)政策執(zhí)行。

資料圖：購(gòu)房者在北京亦莊某樓盤進(jìn)行買房或咨詢。

廣州、鄭州等地同日加碼樓市調(diào)控

緊隨北京，去年“930”政策收緊密集潮中沒有加入限購(gòu)大軍的石家莊發(fā)布了收緊樓市的政策。廣州、鄭州也17日晚間發(fā)布了加碼的調(diào)控政策。

石家莊發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》明確：首套房商貸首付比例不得低于30%；二套房商貸首付比例不得低于40%；非本市戶籍居民暫不得購(gòu)二套房，購(gòu)買首套房須提供2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)稅納稅證明或社保繳納證明等系列措施，適用范圍為長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)和高新區(qū)。

鄭州宣布，凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在2017年3月17日之后的社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅完稅憑證不再作為購(gòu)房的有效憑證。

廣州發(fā)布的新政也明確采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定，對(duì)于本市無房但有房貸記錄的，采取普通住房首付四成、非普通住房首付七成的措施；同時(shí)提出了非本市戶籍居民家庭需要5年個(gè)稅繳納證明或社保繳納證明，并不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買住房等政策。

至此，記者粗略統(tǒng)計(jì)，從2016年9月30日開始，全國(guó)有33個(gè)城市出臺(tái)了逾103次有關(guān)房地產(chǎn)的約束性調(diào)控政策。北上廣深四個(gè)一線城市均采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

資料圖：置業(yè)顧問為民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝

分析稱樓市新一輪收緊序幕正式開啟

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在北京之后，包括石家莊、廣州和鄭州相繼出臺(tái)政策，說明新一輪的收緊政策序幕正式開啟，這也標(biāo)志著在去年“930”新政的基礎(chǔ)上，新一輪的加強(qiáng)版的限購(gòu)政策開始啟動(dòng)，體現(xiàn)了今年對(duì)于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要導(dǎo)向和思路。

17日，《政府工作報(bào)告》起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任韓文秀在國(guó)新辦新聞吹風(fēng)會(huì)上就表示，最近一段時(shí)間個(gè)別地方房?jī)r(jià)又有比較明顯的上漲勢(shì)頭，一些地方政府也正在陸續(xù)采取措施。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，觀察這四個(gè)城市的政策，后續(xù)都值得其他城市的借鑒，例如認(rèn)房又認(rèn)貸的思路，對(duì)于一些房?jī)r(jià)管控有壓力的城市，或會(huì)逐漸采取此類做法。

據(jù)中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓統(tǒng)計(jì)，在北京之前，過去半個(gè)月已有18個(gè)市、縣、區(qū)實(shí)施新一輪地方樓市限購(gòu)、限貸等加碼的調(diào)控政策。例如，三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區(qū)、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區(qū)。他認(rèn)為，這9個(gè)環(huán)京區(qū)域與9個(gè)熱點(diǎn)二三線城市的調(diào)控出臺(tái)，也意味著未來會(huì)有更多的城市加入調(diào)控隊(duì)伍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)期，后續(xù)會(huì)有更多最近樓市升溫的熱點(diǎn)城市會(huì)再出調(diào)控，這些城市一旦“認(rèn)房又認(rèn)貸”，市場(chǎng)未來或會(huì)出現(xiàn)明顯降溫。

資料圖：購(gòu)房人在樓盤看沙盤并咨詢售樓工作人員。中新社發(fā) 湯彥俊 攝

【細(xì)說北京樓市】

——北京買房將增加多少成本壓力？

張大偉表示，目前北京五環(huán)內(nèi)總價(jià)468萬(wàn)以下被稱為普通住宅，五環(huán)外更低。以現(xiàn)在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬(wàn)計(jì)算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指導(dǎo)價(jià)比較低，但除了公房外，如果要多貸款也大部分會(huì)變成非普通住宅。

張大偉說，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)定，首付增加到60%以后，絕大部分賣一買一的需求，現(xiàn)在最多只能貸款186萬(wàn)，或者選擇首付80%，而且需要承擔(dān)非普通住宅的大量稅費(fèi)。

而“暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）”，這意味不管你購(gòu)買首套房還是二套房，與30年的貸款期限相比，每個(gè)月的月供將增加。

若是買二套房，按照商業(yè)貸款186萬(wàn)元、執(zhí)行利率5.39%（基準(zhǔn)利率1.1倍）來計(jì)算，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加867.29元。若是首套房，房屋成交總價(jià)600萬(wàn)、首付35%、執(zhí)行利率4.41%（基準(zhǔn)利率9折）來計(jì)算，商業(yè)貸款390萬(wàn)，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加1926元。

資料圖：在建商品房 中新社記者 呂明 攝

——新政對(duì)北京樓市有何影響？

北京市住建委官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京二手房網(wǎng)簽14630套，其中二手住宅網(wǎng)簽12168套，環(huán)比1月減少692套，同比2016年2月下跌近兩成。

而進(jìn)入3月，北京二手房交易量開始回升。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年3月上旬（3月1日-3月10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6166套，與2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。

謝逸楓接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)直言，由于北京土地、住房供需失衡與庫(kù)存去化周期低于6個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期非常強(qiáng)烈，北京樓市調(diào)控升級(jí)屬于預(yù)料之內(nèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)等多位地產(chǎn)行業(yè)研究人士均認(rèn)為，新政提高了改善性需求買房的門檻，在落實(shí)遏制投資投機(jī)炒房需求的同時(shí)，也將制約購(gòu)買改善性住房的需求。

張大偉表示，近幾個(gè)月，北京樓市出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格上漲速度明顯超過新房的現(xiàn)象。新政對(duì)改善性需求構(gòu)成壓制，特別是對(duì)北京二手房交易中非普通住宅交易影響會(huì)非常大。預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)將明顯降溫，樓市交易有望快速恢復(fù)到2016年4季度水平。