王微：房產快速上漲是經濟告別高速增長的結果

2017年中國發(fā)展高層論壇3月18日開幕，這是全國“兩會”之后首個國家級高層論壇。論壇主題為“中國與世界：經濟轉型和結構改革”，論壇圍繞深化供給側結構性改革、中國制造2025、環(huán)境治理、高水平對外開放、跨境資本流動、網絡安全與網絡治理等議題展開。

在談到供給側改革、尤其是房地產供給側改革時，國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所所長王微表示，中國經濟已經告別高速增長，正在進入中高速階段。對比日本、美國等發(fā)達國家，房地產泡沫的出現都是在經濟告別了高速增長之后才有可能出現這樣一個資產泡沫的現象。

以下是發(fā)言全文：

今天我想剛才各位房地產公司和業(yè)界人士給了我們很好的建議，那么我個人認為，從今年的中央經濟工作會議，到剛剛結束的兩會政府工作報告都強調了房子是用來住的，而不是用來炒的這樣一個定位，同時也提出來，下一步要研究和建立既符合國情又適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。我們在研究的過程中，我們覺得這段話的內涵十分豐富，也切中了當前房地產市場發(fā)展的幾個非常重要的，或者是說關鍵的點。

一個是說房地產市場的定位，長期以來房地產市場的定位是作為一個經濟發(fā)展的中央內容來看待。房子本身既是經濟問題，更多的還是社會問題，很多國家也是一個政治問題。所以我們不能僅僅從房子的經濟屬性角度來考慮未來我們制度建設和市場的發(fā)展。第二個是房地產市場的發(fā)展不是僅僅房子建設和管理問題，涉及到金融、土地、財稅、投資、立法等等的政策和手段，所以需要政策的合力綜合施策才能夠很好的解決當前我們市場面臨的問題和長期需要破解的問題。

第三個是說我們當前的制度的研究，是跟我們現在發(fā)展階段的變化有密切的關系。所以我們制度的建設和長效機制的考慮，必須是長短結合的，不能僅僅針對短期問題，而是要面向未來更新的，更長階段的發(fā)展要求。

再有是更重要的是我們的房地產要擺脫以管制、控制這樣的方式，真正走向制度和體制機制的創(chuàng)新，我想這也是供給側改革的核心內容。供給側結構性改革關鍵是要落實在體制機制的創(chuàng)新和改革方面。

從我們的研究來講，我今天想更加強調的是中國的房地產市場目前正在進入一個新的發(fā)展階段，也就是說在中國已經進入了新常態(tài)的這樣一個大背景下，房地產市場的階段性的變化，也已經顯現出來了。尤其是2015年到2016年這一輪的房價的快速上漲實際上也跟我們當前的階段性的變化是緊密聯系在一起的。這種變化，剛剛房價的快速上漲特點，各位專家也有所介紹，就是說在高位上的快速增長，而且是從大城市的點漲到二三線城市的普漲再有地價和房價的輪動上漲和大中小城市的高度分化。上漲的主要原因是在于我們的房地產泡沫，由于過渡寬松的貨幣條件，這是一個主要的推動因素，當然，也有大量的非銀行資金，包括了實業(yè)、企業(yè)的資金大量進入房地產，以及一些資本市場的資金大量進入房地產，形成了整個經濟中資金的脫實向虛的過程帶動了整個房地產價格的快速上漲，我們之所以認為當前房價還是存在著非常強的泡沫風險，就在于說我們也對這個發(fā)展階段的認識。因為中國經濟已經進入了所謂的增長，已經在告別高速增長，正在進入中高速階段。那么我們對比了日本、美國等發(fā)達國家。那么我們看到房地產泡沫的出現都是在經濟告別了高速增長之后才有可能出現這樣一個資產泡沫的現象。

那么，也不是在房地產價格上漲最劇烈的階段才出現，那么像中國，真正價格上漲最劇烈的階段不是在今天，而是在過去的幾輪上漲過程中。所以告別了高速的增長，特別是住房需求的變化和城市化發(fā)展階段的變化是造成當前這個房價快速上漲的一個根本原因。

剛才也提到了供求結構的問題，我們認為當前中國的房地產的供求還是與20年前有很大的不同?，F在我們正在告別大家的住房從無到有的階段。正在轉向從有向好，現在全國人均的住房的比例是人均一套房。當然這個分布上有很大的不同。特別是對于很多的新城市化，新市民來講，或是缺乏。所以供求結構的根本性的變化，從有向好的過程中，實際上面臨著多樣化，多層次，多元化的需求，而不是過去簡單的就是要買一套房子的問題，所以從無到有，再從有向好這是我們在供求上的一個根本性的變化。

第二個是中國現在在城市化的過程中我們已經跨越了城市化50%這樣一個關鍵的結點，這個結點之后，一個是房地產投資的高峰期要過去，同時，老百姓，包括整個經濟中對房地產財富的需求也在成長。另外是城市發(fā)展形式發(fā)生了變化，不是城市規(guī)模的擴張，也不是數量的增長，而是圍繞城市的大都市區(qū)或者是說城市集群的大量發(fā)展。所以未來大量的人口大量向城市群加快集中，未來的住房需求也會向這樣的城市來加快聚集。這樣一來我們感受未來中國住房市場的矛盾，特別是供求的矛盾更加的向一些大型城市來快速的集聚。

再有就是在城市規(guī)模擴大的過程中，城市的人口結構，比如說年輕化，家庭結構的小型化和收入差距，由于這個不同的行業(yè)等等的因素，也在不斷的擴大。這樣一來實際上對于大型城市來講，包括了城市群來講住房需求是非常復雜的不是過去我們能夠一刀切的這樣一個住房需求。所以面對這樣一個整個供求結構的變化，發(fā)展階段的變化，未來中國的房地產市場實際上是我們在制度設計過程中，政策考慮的過程中可能要有更多的新的因素的考慮。

所以未來我們感覺到住房基礎性制度的建設和長效機制的建設可能要考慮這樣的幾個關鍵的問題，一個是要進一步厘清政府和市場的關系，其中還包括了中央政府和地方政府的關系，市場發(fā)揮更多的配置資源的作用，特別是滿足多元化，多樣化，多層次化的住房需求。政府更多的發(fā)揮在規(guī)劃、立法、特別是保證低收入人群的住房需求。

再有就是說要針對現在市場結構的變化，構造新的，多層次的這樣的住房市場體系，除了新房市場之外，可能未來更重要的是我們的所謂交易市場，二手房市場和租賃市場。

再有就是說在財稅和金融政策上保持中性和適的調解，特別是在金融政策上，因為我們感覺到未來房地產價格的變化，關鍵在于這個金融條件，金融條件的過渡的調整，實際上會催生住房需求在短期內過渡的釋放。在2016年的過程中，實際上我們包括了利率的調整和首付的調解的變化使得普通居民的住房需求能夠放大40%。所以保持金融政策的中性是未來金融政策的一個很關鍵的要點。

再有就是剛剛提到了土地，土地的供給的導向，一個是要跟人口的聚集方向相結合，更重要的是包括了土地的供給方式，這也是下一步優(yōu)化配置土地資源的一個關鍵問題。

再有就是圍繞著低收入，我們要搞好住房保障，特別是要進一步探索所謂的中國特色的可支付的滿足低收入住房要求的住房保障體系。我想最后強調的一點是隨著城市化發(fā)展階段的變化，和大型城市群的發(fā)展，未來一個關鍵的地方就是要區(qū)域政府和市場之間的協調，打開房地產市場的發(fā)展空間，特別是圍繞著周邊中小城市加快交通和公共服務等等一系列的配套來進一步提高中小城市吸引人口和房地產發(fā)展的能力。這是我們感覺下一個階段房地產供給側改革中的關鍵點，謝謝。