萬科準備迎接樓市下跌 12個城市被看淡

3月26日夜，萬科公布了2016年報。在年報中，萬科表示對國家的樓市調(diào)控政策“感到欣慰”，已經(jīng)對12個城市的13個項目計提了“跌價準備”。

也就是說，萬科已經(jīng)做好了準備，迎接即將到來的房價下跌！

萬科在年報里說：

報告期內(nèi)，項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%，原因在于部分城市房價、地價持續(xù)調(diào)整、公司基于審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。具體情況如下：

本年計提的存貨減值準備，考慮遞延所得稅因素后，影響本報告期稅后凈利潤6.7億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤5.4億元。

通過上述表格，我們可以清晰地看到，被萬科“不太看好”的城市有12個，分別是：煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮(zhèn)江、寧波、撫順、大連、南通、南充。

這12個城市中只有寧波、大連是二線城市，其他都是三線城市或者四線城市。

這些城市要么是人口增長緩慢（比如南充、鎮(zhèn)江），要么是經(jīng)濟處于調(diào)整期（比如東北的三個城市），要么是樓市庫存量大（比如寧波、南通），要么是前期漲幅太大仍然在調(diào)整之中（比如溫州），要么位于胡煥庸線以西（烏魯木齊）。

但如果你認真閱讀年報，就會發(fā)現(xiàn)不是所有位于上述城市的項目，都計提了跌價準備，比如另外幾個大連的項目就沒有計提。所以，還有項目自身的問題。

上圖是大連計提跌價準備的“海港城”的位置圖，可見距離大連中心城區(qū)比較遠，超過了50公里。

但也有很多樓盤位置并不偏，甚至位置還很好，比如煙臺的“海云臺”（圖中紅圈的位置）：

寧波的“萬科城”位置也不算很差：

南通的“金域藍灣”位置也不算差：

對于樓市調(diào)控，萬科在年報中這樣評價：

當2016年10月，國家對部分熱點城市出臺針對性的調(diào)控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調(diào)控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是一個利好。

一直以來，萬科堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”。我們始終認為，房屋應該回歸居住屬性，房地產(chǎn)應該回歸實業(yè)屬性。面對市場的又一次亢奮，我們更應該不忘初心。

2016年，萬科實現(xiàn)了業(yè)務收入2400億元（見下圖），歸屬于上市公司股東的凈利潤210.2億元（增長16%），每股收益1.9元，每股凈資產(chǎn)10.28元，市場占有率3.1%；全年交付住宅21.4萬套，創(chuàng)下歷史記錄。年末，萬科持有的現(xiàn)金達到了870億元。

萬科同時推出年度分配預案，擬每10股派7.9元（含稅）現(xiàn)金。以此分紅額計算，寶能和恒大稅前各將分得22.15億、12.27億元。

值得注意的是年報中的這一段話：

截至2016年底，公司合并報表范圍內(nèi)有2,279.7萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約人民幣2,782.3億元，較2015年年底增長29.4%。上述資源將在今后數(shù)年陸續(xù)結算，為本集團未來業(yè)績奠定堅實基礎。

也就是說，萬科“隱瞞”了超過一年的業(yè)務收入和利潤，想搶回“地產(chǎn)老大”的頭銜輕而易舉，就看愿不愿意了。當然，這是會計制度和結算周期造成的。

對于樓市形勢的判斷，萬科是這樣說的：

短期來看，市場環(huán)境依然復雜。熱點城市和三四線城市持續(xù)分化，土地市場的調(diào)整滯后于住宅市場，以及行業(yè)自2016年底以來的去杠桿趨勢，都加大了企業(yè)經(jīng)營的不確定性。

長遠來看，房屋回歸居住屬性是大勢所趨。

萬科在2017年的策略是：

2017年本集團將繼續(xù)堅持“為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子”的宗旨、“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎的持續(xù)真實價值創(chuàng)造”的業(yè)務指導思想，全面落實“城市配套服務商”的戰(zhàn)略定位，推動2017年各項重點工作的展開。

在投資上，本集團將堅持“不囤地、不捂盤、不拿地王”的原則；保持穩(wěn)定、持續(xù)、謹慎的投資節(jié)奏，確保資源儲備支持長期可持續(xù)增長；2017年隨著行業(yè)回歸理性，前期部分高價獲取的項目存在潛在的并購機會。本集團將積極關注土地存量市場的合作機會，充分發(fā)揮資金優(yōu)勢，加強和各類機構的合作，采取更加靈活的合作方式，發(fā)掘盤活優(yōu)質(zhì)的項目資源。

知道為什么萬科對調(diào)控“表示欣慰”了吧，它正懷揣著870億現(xiàn)金，等著那些2016年瘋狂拿地的“愣頭青”們資金鏈出問題，到時候萬科就可以“我為刀俎，人為魚肉”，大舉抄底買便宜貨了！

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